Le bail emphytéotique est une pratique ancienne qui permet de devenir propriétaire des murs de son bâtiment même si on n’a pas la possession du terrain. Celui-ci est loué à un bailleur. L’emphytéote verse alors des loyers pour l’occupation du foncier. Il s’agit d’une convention de longue durée qui porte sur un terrain ou immeuble. En comparaison avec le bail de droit commun, il confère au locataire un droit réel immobilier. Dans cet article, apprenez-en davantage sur le bail emphytéotique.
Bail emphytéotique : de quoi parle-t-on ?
Également connu sous l’appellation emphytéose, le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée qui porte sur un terrain. Dans la pratique, il peut se conclure pour 18 à 99 ans. Il peut être renouvelé. Une reconduction tacite de ce type de contrat n’est pas autorisée.
À ses débuts, il a été utilisé pour permettre aux propriétaires de grands domaines de mettre en valeur leurs terrains tout en s’affranchissant des différentes charges. Au fil du temps, son champ d’application s’est étendu aux :
- Habitations,
- Immeubles à usage industriel ou commercial,
- Bâtiment agricole.
Les collectivités locales peuvent aussi conclure un bail emphytéotique pour mettre en valeur des terres qui leur appartiennent.
Les caractéristiques du bail emphytéotique
Il diffère des baux ordinaires en raison notamment de sa longue durée. Il convient de préciser que les parties peuvent fixer librement la durée du bail emphytéotique. La loi impose toutefois une durée minimale et maximale. Elles sont comprises entre 18 et 99 ans. Elle peut varier en fonction des pays d’implantation.
Les loyers
S’agissant d’un contrat de location, le preneur est tenu de verser des loyers au propriétaire. On les appelle des redevances. Certaines personnes utilisent également le terme canon emphytéotique. Son montant est généralement très faible. Il est fixé d’un commun accord entre le propriétaire et l’emphytéote. Il en est de même des modalités de paiement et de sa périodicité.
Le principal objectif du bailleur n’est pas vraiment le rendement locatif, mais plutôt la mise en valeur de son terrain.
L’objet du bail emphytéotique
À l’origine, l’emphytéose a été conçue pour permettre au propriétaire d’entretenir, mais aussi de développer de vastes espaces ruraux. Il s’agit d’une alternative intéressante pour permettre au bailleur d’exploiter son bien. Depuis plusieurs années, différentes sortes de biens immobiliers peuvent désormais faire l’objet d’un bail emphytéotique.
La conclusion d’un bail emphytéotique
De prime abord, il convient de préciser que le recours à un notaire pour un bail emphytéotique est obligatoire. Il est tout aussi important de rappeler que l’acte constitutif de l’emphytéose est assujetti à la taxe de publicité foncière.
Concernant les biens qui appartiennent à une collectivité territoriale ou à un établissement de santé, les parties doivent également conclure un BEA ou bail emphytéotique administratif.
Les droits et obligations des parties
À l’instar de tous les contrats, la conclusion d’un bail emphytéotique fait naître des droits et des obligations pour les parties. Ils doivent être respectés par les cocontractants.
L’emphytéote
Lorsqu’un bail emphytéotique est conclu, cela confère au preneur un droit réel qui s’apparente à celui qu’on obtient avec une propriété immobilière. Il pourra ainsi :
- Procéder à la cession de son droit,
- Hypothéquer le bien,
- Grever le terrain de servitudes,
- Sous-louer le bien.
Toutes ces actions ne doivent toutefois pas dépasser la durée du bail emphytéotique.
Les améliorations ainsi que les constructions réalisées appartiennent à l’emphytéote. Il est également tenu de :
- Conserver le bien en bon état d’entretien,
- Supporter la charge de la taxe foncière,
- Régler les loyers dans les délais impartis.
Il bénéficie aussi de ce que l’on appelle le droit d’accession. C’est un droit qui porte sur les produits ou choses issues du bien objet de la location.
Le propriétaire
Il faut savoir que le bailleur a tout à fait le droit de récupérer les constructions érigées par l’emphytéote lorsque le bail arrive à son terme.
À noter que la résiliation anticipée du bail emphytéotique peut être requise par le bailleur lorsque le locataire ne respecte pas les termes du contrat. Il en est de même lorsque celui-ci n’a pas versé de redevance durant deux ans. La rupture du contrat en cours doit alors être demandée en justice.
Les avantages et inconvénients d’un bail emphytéotique
Le bail emphytéotique offre plusieurs avantages. Pour le propriétaire, il permet notamment de:
- Mettre en valeur son bien sans devoir débourser un centime,
- Bénéficier des aménagements réalisés par le preneur à la fin du contrat,
- Percevoir une redevance pendant toute la durée du bail.
L’emphytéote profite également du contrat. Il bénéficie entre autres :
- Du droit d’exploiter et de jouir du terrain durant une longue période,
- D’un investissement à moindre coût puisqu’il n’a plus besoin d’acquérir un terrain ou un immeuble.
À noter que le bail emphytéotique présente également quelques inconvénients. Pour le bailleur, il entraîne notamment une dépossession de son bien. Du côté du locataire, à la fin du contrat, il perd toutes ses prérogatives en tant que propriétaire. Les édifices qu’il a construits deviennent propriété du bailleur.
