Loi Pinel, comment fonctionne le dispositif ?

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Introduite en France par la loi de finances 2015, la loi Pinel est un dispositif toujours en vigueur en 2020. Sylvia Pinel, ministre du Logement de l’époque, a donné son nom à cette solution efficace en matière de défiscalisation. La loi Pinel implique une réduction d’impôt conséquente s’il y a location sur une certaine période donnée. Décryptage !

La loi Pinel, une défiscalisation

Le dispositif Pinel autorise une réduction d’impôt de 12% du prix du logement si vous avez un bail de location de 6 ans. 18% si vous louez sur 9 ans et 21% si la location s’étend sur 12 ans. Pour le calcul, le plafond maximum de prix est de 5500 €/m² avec une base de calcul ne pouvant excéder les 300 000 €. Au maximum, ce sera 63 000 € que vous économiserez sur douze ans.

Le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot et a été renforcée depuis 2019 par le dispositif Denormandie. Les conditions sont souples et vous permettent par exemple de louer à un membre de votre famille sans perdre l’avantage fiscal. Mis à part cela, il y a certaines règles qu’il faut respecter, mais rien de bien contraignant pour l’investisseur.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Le dispositif Pinel est accessible à toutes les personnes qui deviennent propriétaires. Ceux ayant un logement neuf ou réhabilité. Ces logements doivent se trouver dans une SCPI (carte du zonage et la liste des communes) ou bien dans une zone dite de « tension ».

Voici les conditions pour une location entrant dans le dispositif Pinel :

  • Le propriétaire doit louer le bien en tant que résidence principale d’un locataire.
  • La durée de location est de 6 ans au minimum, 12 ans maximum.
  • Le propriétaire doit tenir compte et respecter les plafonds de ressource et de loyer du locataire.
  • Si la maison vient d’être achevée ou acquise, elle doit être louée dans une période de 12 mois suivant la livraison du bien. La loi Pinel n’est applicable qu’aux biens achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
  • Le prix de location implique un respect des critères de performances énergétiques à un prix en deçà du marché. Il doit aussi respecter les normes BBC ou RT 2012.

Quel genre de bien est concerné par la loi Pinel ?

Si vous êtes un acheteur, vous pouvez choisir d’investir seul ou via une SCPI ou une SCI. Une des raisons d’être du dispositif Pinel, c’est de favoriser la construction dans le neuf. L’ancienne version de la loi Pinel était aussi applicable aux habitations jugées « indécentes », mais que le nouveau propriétaire s’engage à rénover afin de pouvoir bénéficier d’une réduction fiscale.

Le dispositif Pinel s’étend en dehors de la métropole et s’applique aux départements d’outre-mer. Une manière de plus pour encourager les bailleurs à investir dans les DOM avec une réduction d’impôt plus importante que ce qui se fait dans l’hexagone.

Les différentes étapes de la loi Pinel

Pour bénéficier au mieux des apports de ce dispositif, il est nécessaire de prendre son temps et de bien étudier la situation avant de s’y engager. Les pièges sont nombreux avec des conséquences fâcheuses. Voici donc quelques conseils essentiels avant de se lancer dans la défiscalisation.

  • Prendre le temps de préparer son dossier

Investir en loi Pinel demande un temps de préparation conséquente. Il faut du temps et de la réflexion. La première chose à faire est de bien se renseigner sur le fonctionnement du dispositif. Comprendre la loi Pinel, les pièges à éviter. Il est fortement conseillé de faire une simulation de défiscalisation immobilière afin de mesurer les finances générées par le projet. La préparation de votre dossier est une étape importante qu’il ne faut pas négliger. Si possible, sollicitez les services d’un conseiller en gestion de patrimoine.

  • Savoir choisir le bien à acheter

C’est une étape décisive. C’est ici que les conseils du gestionnaire de patrimoine seront les plus utiles. En tant que connaisseur des dernières tendances de l’immobilier, il saura orienter votre choix, vous guider vers le meilleur investissement possible ainsi que vers le meilleur type d’achat à réaliser (rénovation, neuf, à construire…).

Par la suite, une fois le choix arrêté, prenez rendez-vous avec une banque pour une demande de crédit immobilier. Pour maximiser vos chances, déposez votre dossier auprès du plus grand nombre de banques possible. Là aussi, vous pouvez prendre les conseils d’un courtier immobilier pour détecter et obtenir le meilleur taux du marché.

  • L’étape de la construction

Si vous avez opté pour un bien à construire, vous serez tenu au courant de l’avancée des travaux par le promoteur immobilier. Si c’est un achat lors d’une VEFA (Vente en état futur d’Achèvement) la gestion des fonds doit se faire de la manière suivante :

35% du prix du bien à verser une fois que les fondations sont posées, 70% lors de la mise hors de l’eau, 95% seront payés lors de l’achèvement des travaux et le 5% restant lors de la réception des clés. C’est pendant cette période qu’il faut identifier le futur gestionnaire de votre bien.

  • La gestion de la location

La manière le plus simple pour louer votre bien est de passer par une agence de gestion locative. C’est l’agence qui se chargera de la promotion du bien sur le marché, mais aussi de tout ce qui est démarche administratif relative à la location (sélection des dossiers de locataire, remise des clés, etc.)

Une fois que la durée de location est terminée, vous pouvez soit revendre le bien soit le garder et continuer la location. Tout comme vous pouvez vous en servir comme résidence principale. Enfin, cela dépendra en partie de l’état de vos finances après la période de location (bénéficiaires, déficitaires…)  

Comment rapporter au fisc sa défiscalisation ?

Il vous faut : le formulaire 2044 EB. C’est dans ce formulaire que vous donnez les caractéristiques de l’habitation et la durée de l’engagement. L’imprimé 2044 ou 2044 SPE, pour le bilan foncier sous le régime de la loi Pinel. L’imprimé 2042 pour le rapport du bilan foncier. Un bilan négatif vous expose à une déduction sur le revenu global brut, de l’ordre de 10 700 € par an. Enfin l’imprimé 2042 C, partie « revenus complémentaires », c’est là que vous donnez le montant de la défiscalisation.