Comment financer un investissement locatif ?

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Pour se lancer dans un investissement locatif, le crédit immobilier est le moyen le plus rapide d’y parvenir. En même temps, il vous est possible de faire baisser vos impôts et d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier. C’est un excellent moyen de faire le point sur votre santé financière aussi.

Quand vous voulez investir dans du locatif, il est tout à fait possible de le faire au comptant. Dans ce format-là, vous achetez le bien immobilier et vous le mettez en location pour vous dégager des revenus supplémentaires. Les loyers que vous allez percevoir sont déductibles d’impôts.  Mais pour en arriver là, vous devez avoir à votre disposition les ressources financières nécessaires. Si vous avez vos propres fonds, tant mieux. Dans le cas contraire, il vous faudrait emprunter de l’argent. Une opération sécurisée et avantageuse sur le plan fiscal.

Le crédit immobilier pour réduire les impôts

 Cela découle d’une logique : votre emprunt fera office de levier pour tout le reste. Avec un crédit, il vous est plus facile d’acheter une propriété que de le faire avec du cash. En effet, vous pouvez déduire les  intérêts de votre emprunt sur les loyers que vous allez percevoir. Mais attention, cela n’est valable qu’une fois que vous avez déclaré ces revenus supplémentaires au fisc.

Là encore, la déduction se fera en fonction du régime fiscal à laquelle vous êtes soumis. Une location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC), ou bien une location vide (fiscalité des revenus fonciers).

Si vous optez pour de la location vide, vous prélevez les intérêts de votre prêt à partir des loyers. Ces derniers sont revus à la baisse, vous permettant d’optimiser votre fiscalité. Un déficit foncier peut aussi résulter de ces taux d’intérêts de crédit. Là encore, les déficits sont prélevés de vos revenus généraux. Vos revenus s’en retrouveront donc diminuer. Et qui dit revenus qui baissent implique forcement des impôts moins conséquents.

Dans le cas d’une location meublée par contre, vous êtes de suite catégorisée comme étant un loueur en meublé non professionnel. Si vous choisissez de suivez un régime fiscal réel, vous pourrez déduire les intérêts de votre crédit immobilier sur les revenus fonciers que vous percevez. Quand les recettes diminuent, vous allez payer moins d’impôts. Si vous allez choisir un régime forfaitaire, vous n’êtes plus autorisé à rembourser le crédit avec les loyers reçus. Vous ne pourrez donc plus déduire les intérêts sur les loyers, mais en échange vous obtenez un abattement forfaitaire de l’ordre de 50% sur vos recettes.

Et si vous êtes un loueur en meublé professionnel ? Toutes les charges seront déduites de vos revenus globaux. Les intérêts du crédit immobilier entrent dans le calcul de ces charges là. Ils sont donc déductibles d’impôt, ce qui vous permettra de réduire considérablement votre pression fiscale.

Choisir le bon plan de financement

Pour vous lancer dans l’investissement locatif, plusieurs « formules » de financement  existent. Mais il arrive que certaines offres proposent plus davantage que les autres.

Crédit In Fine

Pour faire simple, durant toute la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. C’est en toute fin que vous allez payer en intégralité le capital dû. Son atout ? C’est un crédit qui assure de faibles mensualités. En effet, cela est possible puisque vous ne payez que les intérêts et les primes d’assurance. Le capital crédit, vous allez le remboursez en une seule fois à une date mentionnée dans le contrat dès sa signature.

Les intérêts seront plus importants, car calculés suivant l’ensemble du capital. Mais des intérêts importants signifient des déductions fiscales importantes et maximales tout au long du remboursement du crédit. Si vous avez déjà un patrimoine locatif, c’est tout l’ensemble de votre base imposable qui sera revu à la baisse. C’est une manière d’optimiser efficacement la fiscalité d’un investissement en location.

Avec ce genre de crédit, il est important que vous soyez en mesure de payer l’intégralité du capital à la date donnée. Il est donc souvent conseillé d’accompagner le crédit d’un placement. Dans la plupart des cas, il s’agit d’une assurance-vie. Cette assurance est faite pour atteindre la somme nécessaire à la date prévue. Les banques et les enseignes de crédit demandent dans un premier temps un versement de 30% du montant de l’investissement immobilier pour l’assurance. Il vous faut épargner mensuellement sur ce support-là. Si vous avez des finances solides, vous pouvez tout à fait mettre dans cette assurance le montant entier du capital.

Crédit amortissable

Une formule de crédit somme toute basique. Vous réglez en même temps le capital et les intérêts. Si vous estimez être un investisseur classique, cette offre est faite pour vous. Car au vu de votre statut vous êtes moyennement imposé. Avec ce genre de crédit,  le remboursement du capital se retrouvera étalé dans le temps. Les mensualités que vous allez payer comprennent donc une part d’intérêts, une part du capital, et une part de l’assurance décès invalidité.

 Les intérêts à payer seront d’abord très conséquents au début du remboursement. Puis au fur et à mesure, le remboursement du capital prendra le pas. Vos revenus fonciers souffriront donc d’une déduction des intérêts plus importante en tout début de remboursement. Tenez compte de cette donne dans votre plan de financement. Vu que les intérêts déductibles vont diminuer avec le temps, c’est tout le système d’optimisation fiscal qui va perdre de son efficacité.

Comment bien emprunter en tant qu’investisseur ?

Un crédit c’est un acte de parole qui vous engage sur une période plus ou moins longue de votre vie. Vous serez donc régi par les mêmes codes moraux que tous les autres emprunteurs. D’autant plus si vous êtes un investisseur locatif. Le crédit aura forcément des impacts sur les aspects fiscaux.

Surveillez tout d’abord votre capacité d’endettement. Cela correspond à environ 33% de tous vos revenus. Vous devez tout d’abord avoir une idée précise des montants que vous allez rembourser tous les mois dans le cadre de votre prêt. Ensuite, prenez en compte vos charges fixes comme le remboursement de vos autres prêts ou de votre loyer. Une fois le compte de tout cela fait, vous obtenez ainsi votre capacité d’endettement. C’est là dessus que la banque se basera pour vous donner ou non un prêt.

Ensuite, il y a le loyer et le financement de l’investissement. Les banques prennent en compte les revenus locatifs qui proviennent de l’investissement à réaliser à hauteur de 70%. Si par exemple, vous allez louer votre propriété à 2000€, l’enseigne financière rajoutera donc 1400 € pour faire le calcule de votre capacité d’endettement. Si vous gagnez donc 5000 € nets avant les impôts, la capacité d’endettement sera établie autour de 6400€.

Sécuriser son emprunt est aussi important. Payez vos mensualités avec autant de rigueur que possible. Et cela, même si vos locataires ont des retards de paiement. Faites donc attention à présenter des plans de financement trop serrés, sous peine d’être en difficulté quand des imprévus se présentent. Prévoyez donc une marge de manœuvre importante. Pour le maximum de sécurité, vous devrez être capable de faire face à une baisse de 20% des loyers.

Si vous avez des fonds propres que vous pouvez mettre en jeu, faites-le. Avoir des fonds propres à injecter dans un investissement est toujours vu d’un très bon œil par les banques et les enseignes financières. Vous réduisez ainsi votre effort d’épargne ou bien la durée de votre crédit. Vous aurez donc moins d’intérêts à  déduire puisque vous allez emprunter moins. Payez l’habitation cash si vous en avez les moyens. C’est toujours mieux que d’emprunter.  De cette manière, vous empochez directement l’entièreté des loyers dès la mise en location. Pas d’intérêts à déduire sur les revenus fonciers. Prendre un crédit signifie que vous allez emprunter davantage.

Un autre point important, c’est la durée de remboursement. C’est en fonction de cette dernière que vous allez fixer votre effort d’épargne. Il faut toujours tenir compte de votre départ à la retraite si votre prêt s’étend au-delà de cette date. Prendre un prêt sur 15 ans alors qu’on a 55 ans présente très peu d’intérêt.

Sachez aussi que le taux d’intérêt pour un investissement locatif est un peu plus élevé que celui d’un prêt pour l’achat d’une résidence principale par exemple. Mais les négociations demeurent toujours ouvertes.